築年数 物件価格 木造 鉄筋コンクリート

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築年数と物件価格

築年数と物件価格

不動産物件の価格は、建物の価格と土地の価格によって構成されます。
このうち土地の価格は、経年によって大きく変化することはあまりありませんが、
建物の価格については、経年つまり築年数によって大きく変化します。

また、その建物が木造か鉄筋コンクリート造りかによっても
築年数による価格の変動に大きな違いがあります。
これは工法の違いによって耐用年数にも違いがでてくるためです。

木造の場合

木造物件では築年数が20年前後で建物価格が0円となり、物件価格は土地の価格のみとなります。
マンションでは、ほとんどの場合が鉄筋コンクリート造りである場合が多く、
木造物件は一戸建てであるケースがほとんどであるといえます。

木造物件の築年数による物件価格の変化

木造住宅の耐用年数はおよそ20年といわれていますが、築年数が20年超でもきちんと手入れを行っている建物であれば、
実際にはまだまだ住宅として利用できるといわれています。しかし、中古物件として売り出す場合に、20年超の物件は値段が付きにくいため、中古住宅市場では、およそ20年で建物価格が0円となってしまうのです。また、一戸建てであっても鉄筋コンクリート造りの場合は、この限りではありません。

鉄筋コンクリート造りの場合

ほとんどのマンションにおいて当てはまるのが、この鉄筋コンクリート造りの場合です。
築年数18年ぐらいまでは、建物の価格は比較的大きく下落しますが、
築年数20年前後からは下落は緩やかになり、比較的安定してきます。

鉄筋コンクリート物件の築年数による物件価格の変化

マンションの耐用年数は、一般的におよそ50年とされており、
これは建物の基礎をささえるコンクリートが劣化してしまうためで、適切な管理、修繕を行ってきた建物の場合や、
この劣化に対しての対策を施すことで、この耐用年数を大きく伸ばすことができます。

土地の価格について

土地の価格について

一戸建てでは物件価格に占める土地価格の割合は、
土地全体が占有の所有物となるわけですから、比較的大きなものとなります。

マンションの場合には、建物内の占有部分は占有の所有物となりますが、
建物が建っている土地そのものは、その構造上共有という形になります。
物件価格に占める土地価格は、一戸建てと比較した場合比較的小さなものとなります。

住み替えの場合には、現在の物件売却時と、新しい物件購入の双方において、
この物件価格の内訳についての知識が重要となってきますから、
しっかりと理解しておきましょう。

新耐震基準とは

新耐震基準とは

新耐震基準とは、1981年の建築基準法施行令改正によって導入された耐震基準で、
それ以前の耐震基準と区別する目的から、新耐震基準と呼ばれています。
2014年現在から見ると33年前にあたり、
築年数が33年までの物件であれば新耐震基準に適合していると考えられがちです。

しかし実際にはマンションなどの場合、建築開始から完成までに早くても1年程度の期間がかかるのが普通で、さらに工事が遅れたりすると、2年を超えてしまうケースも珍しくありません。
そういった意味で、築年数だけで新耐震基準に適合した建物かどうか判断することは難しく、
購入する際などには、物件ごとにしっかりと確認する必要があるといえます。

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